楊 敏
  廣州限購政策何時放開,一是取決於二三四線城市限購政策放開後的樓市反應,目前來看新竹買屋,佛山等市放開限購後並未引起房價上漲的連鎖反應;二是取決於廣州樓市自身的調節能力,如能通過前期調整消解部分增長壓力,則能為政策調整鋪平道路。
  8月6日晚,佛山市宣佈從8月7日開始,外地人購房無需提供社保證明,本地居民限購由家庭改為個人。此前本SD記憶卡地戶口一個家庭只能買兩套,現在夫妻兩人最多可買4套房。佛山成為了廣東省首個宣佈放鬆限購政策的城市。
  廣佛同城,佛山放開限購引起了廣州的連鎖反應。據媒體報道,限購放開當晚凌晨,順德碧桂園的兩房、三房單位就被搶購一空,凌晨之前的三個小時竟然連夜訂出去102套房。根據合富輝煌市場研究部提供的數據顯示,8月6日、7日、8日佛山樓市成交量分別為159套、462套、534套。有媒體記者前往佛山以及廣佛交界的幾十個樓盤踩買屋盤發現,佛山樓盤人氣明顯增多。
  截至目前,外接式硬碟全國實行限購政策的30多個城市中,已經有28個城市以各種方式放鬆放開限購政策。因此有不少廣州市民開始關心,廣州會不會放開限購以及何時放開限購。
  要回答這個問題,首先應分析一下放開限購的理據。毫無疑問,此番放開限購的主要依據一是房地產業庫存過大,二是大部分地區房價已經實際下跌。庫存居高不下和房價下跌已經成為影響地方穩增長的風險性因素,因此政策調整已經到了窗口期。庫存方面,據戴德梁行統計,2011年至外接式硬碟今,全國房地產商品住宅新開工面積總額已累計超出其銷售面積約12億平方米。加之此前(1999-2010年)已累積的約15億平方米的未售出住宅估算面積,巨大的供應過剩局面令市場難以樂觀。
  房價方面,庫存堆積最高的二、三、四線城市成為房價下跌最快的地區。鑒於地方政府對於土地財政和房地產稅收的依賴,加之房地產業與多個行業的正相關效應,房地產業的穩定直接影響著地方穩增長。早在今年年初,住建部相關人士就公開表示,除了北京、上海、廣州、深圳之外,其他城市的限購政策可以“自行調節”,尤其是庫存過大的地方,但不會明確發文。
  廣州存不存在放開限購的理據?這需要具體分析兩個問題,一是廣州的房價走勢,二是廣州的庫存現狀。房價方面,根據廣州市國土房管局公佈的官方數據,今年上半年廣州十區一手住宅網簽均價為18279元/平方米,比去年上半年漲2197元/平方米,漲幅14%。庫存方面,截至今年7月底,廣州房地產庫存量為61795套,半年多時間只增加了5000多套,主要是因為房地產商調整策略減少供應量。以廣州今年上半年的月均成交計算,廣州住宅去庫存時間僅為10.5個月,未觸及庫存高於1年至1年半的“紅線”。總體來看,廣州房價變動趨勢平穩,庫存壓力不大,對穩經濟並未造成明顯壓力,放開房地產限購政策的依據並不充分。
  從地方政府的角度來看,其關註限購政策調整效應的重點,恐怕在於對本地“財源”的影響。廣州本來就是房地產消費大市,“同城”的佛山率先放開限購,對本地有購買力的消費者形成了明顯的“吸金效應”。從總體上來看,佛山放開限購政策對廣州的影響應該不會很大,因為異地購房在入戶、子女就學、社保方面都會成為購房者製造政策困境。但隨著廣佛兩市地緣越來越緊密、交通越來越便捷(金沙洲有一半屬佛山市,兩市之間將開通更多軌道線路),如廣州佛山一個放開限購、一個不放開限購,廣州房地產業的蛋糕將被佛山切分走一部分是毋庸置疑的。
  廣佛兩地開發商早已實現“同城化”。此番佛山政策調整,短期內可能會影響房地產商拿地的策略,佛山的土地需求有望在政策刺激下抬升,而廣州的土地需求可能會被抑制。目前土地出讓金占廣州市本級政府性基金收入的90.7%,可謂重大“財源”,被兄弟城市分走一部分,應該會比較“肉痛”吧。
  值得註意的是,在所有的公開報道中,住建部的表述都明確指出“除了北京、上海、廣州、深圳”,說明一線城市不在本輪放開限購的政策調整之列,這與庫存主要擠壓在二三四線城市的判斷是基本一致的。當然,也有一線城市放開限購影響面過大的考慮。
  問題是,廣佛之間房地產的差異化政策將持續多久?持續時間越差,各種負面效應都會隨之放大。筆者與多位業內人士探討時,大家都持有相似的觀點,廣州限購政策何時放開,一是取決於二三四線城市限購政策放開後的樓市反應,如市場平穩過渡,則能為一線城市放開限購創造良好的環境,目前來看,佛山等市放開限購後並未引起房價上漲的連鎖反應;二是取決於廣州樓市自身的調節能力,之所以不敢放開限購,主要是擔心一線城市出現所謂的“報複性增長”,如能通過前期調整消解部分增長壓力,則能為政策調整鋪平道路。
  (作者為資深媒體人)  (原標題:廣州限購政策還會持續多久?)
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