壁癌處理

　　楊 敏
　　廣州限購政策何時放開，一是取決於二三四線城市限購政策放開後的樓市反應，目前來看新竹買屋，佛山等市放開限購後並未引起房價上漲的連鎖反應；二是取決於廣州樓市自身的調節能力，如能通過前期調整消解部分增長壓力，則能為政策調整鋪平道路。
　　8月6日晚，佛山市宣佈從8月7日開始，外地人購房無需提供社保證明，本地居民限購由家庭改為個人。此前本SD記憶卡地戶口一個家庭只能買兩套，現在夫妻兩人最多可買4套房。佛山成為了廣東省首個宣佈放鬆限購政策的城市。
　　廣佛同城，佛山放開限購引起了廣州的連鎖反應。據媒體報道，限購放開當晚凌晨，順德碧桂園的兩房、三房單位就被搶購一空，凌晨之前的三個小時竟然連夜訂出去102套房。根據合富輝煌市場研究部提供的數據顯示，8月6日、7日、8日佛山樓市成交量分別為159套、462套、534套。有媒體記者前往佛山以及廣佛交界的幾十個樓盤踩買屋盤發現，佛山樓盤人氣明顯增多。
　　截至目前，外接式硬碟全國實行限購政策的30多個城市中，已經有28個城市以各種方式放鬆放開限購政策。因此有不少廣州市民開始關心，廣州會不會放開限購以及何時放開限購。
　　要回答這個問題，首先應分析一下放開限購的理據。毫無疑問，此番放開限購的主要依據一是房地產業庫存過大，二是大部分地區房價已經實際下跌。庫存居高不下和房價下跌已經成為影響地方穩增長的風險性因素，因此政策調整已經到了窗口期。庫存方面，據戴德梁行統計，2011年至外接式硬碟今，全國房地產商品住宅新開工面積總額已累計超出其銷售面積約12億平方米。加之此前（1999-2010年）已累積的約15億平方米的未售出住宅估算面積，巨大的供應過剩局面令市場難以樂觀。
　　房價方面，庫存堆積最高的二、三、四線城市成為房價下跌最快的地區。鑒於地方政府對於土地財政和房地產稅收的依賴，加之房地產業與多個行業的正相關效應，房地產業的穩定直接影響著地方穩增長。早在今年年初，住建部相關人士就公開表示，除了北京、上海、廣州、深圳之外，其他城市的限購政策可以“自行調節”，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發文。
　　廣州存不存在放開限購的理據？這需要具體分析兩個問題，一是廣州的房價走勢，二是廣州的庫存現狀。房價方面，根據廣州市國土房管局公佈的官方數據，今年上半年廣州十區一手住宅網簽均價為18279元/平方米，比去年上半年漲2197元/平方米，漲幅14%。庫存方面，截至今年7月底，廣州房地產庫存量為61795套，半年多時間只增加了5000多套，主要是因為房地產商調整策略減少供應量。以廣州今年上半年的月均成交計算，廣州住宅去庫存時間僅為10.5個月，未觸及庫存高於1年至1年半的“紅線”。總體來看，廣州房價變動趨勢平穩，庫存壓力不大，對穩經濟並未造成明顯壓力，放開房地產限購政策的依據並不充分。
　　從地方政府的角度來看，其關註限購政策調整效應的重點，恐怕在於對本地“財源”的影響。廣州本來就是房地產消費大市，“同城”的佛山率先放開限購，對本地有購買力的消費者形成了明顯的“吸金效應”。從總體上來看，佛山放開限購政策對廣州的影響應該不會很大，因為異地購房在入戶、子女就學、社保方面都會成為購房者製造政策困境。但隨著廣佛兩市地緣越來越緊密、交通越來越便捷（金沙洲有一半屬佛山市，兩市之間將開通更多軌道線路），如廣州佛山一個放開限購、一個不放開限購，廣州房地產業的蛋糕將被佛山切分走一部分是毋庸置疑的。
　　廣佛兩地開發商早已實現“同城化”。此番佛山政策調整，短期內可能會影響房地產商拿地的策略，佛山的土地需求有望在政策刺激下抬升，而廣州的土地需求可能會被抑制。目前土地出讓金占廣州市本級政府性基金收入的90.7%，可謂重大“財源”，被兄弟城市分走一部分，應該會比較“肉痛”吧。
　　值得註意的是，在所有的公開報道中，住建部的表述都明確指出“除了北京、上海、廣州、深圳”，說明一線城市不在本輪放開限購的政策調整之列，這與庫存主要擠壓在二三四線城市的判斷是基本一致的。當然，也有一線城市放開限購影響面過大的考慮。
　　問題是，廣佛之間房地產的差異化政策將持續多久？持續時間越差，各種負面效應都會隨之放大。筆者與多位業內人士探討時，大家都持有相似的觀點，廣州限購政策何時放開，一是取決於二三四線城市限購政策放開後的樓市反應，如市場平穩過渡，則能為一線城市放開限購創造良好的環境，目前來看，佛山等市放開限購後並未引起房價上漲的連鎖反應；二是取決於廣州樓市自身的調節能力，之所以不敢放開限購，主要是擔心一線城市出現所謂的“報複性增長”，如能通過前期調整消解部分增長壓力，則能為政策調整鋪平道路。
　　（作者為資深媒體人）　　（原標題：廣州限購政策還會持續多久？）